Вложение денег в недвижимость

Вложение денег в недвижимость

Содержание

    Инвестиции в недвижимость Метод процесса вложения в недвижимость Специфика инвестиций в недвижимость Как положить более выгодно деньги в недвижимость? Как поступить во время кризиса?

1 Инвестиции в недвижимость

В такое время многие инвесторы выбирают довольно спокойные ниши для роста и сохранения капитала, к которой, несомненно, относятся инвестиции в недвижимость любого вида, о чем свидетельствует рост количества таких инвестиций в Российской Федерации и Европе (среди них и российских инвесторов) в долговременном периоде.

Данный рынок  – это как раз та сфера, в которой принятие ответов требует от инвестора умения собирать и разбирать эти, оценивать предложение и спрос, отслеживать текущие тенденции и делать верные прогнозы. Лишь при наличии полного количества информации о состоянии объекта и рынка и на базе грамотного анализа инвестиции в недвижимость принесут инвестору большую доходность. К примеру, анализ выбора времени продажи и покупки на базе опережающего индикатора – разрешения на графика и строительство стоимостей.

2 Метод процесса вложения в недвижимость

Для начала необходимо принять предварительное ответ о вложении денег в какую-либо недвижимость. Потом направляться глубочайший и всесторонний анализ состояния рынка жилой и коммерческой недвижимости (растущий рынок, стагнация, резкое снижение цен) и динамики спроса/предложения. Выясните ориентировочный период инвестирования.

Инвестирование в недвижимость, в большинстве случаев, относится к долговременным вложениям. Если вы планируете приобретение на кратковременный период (1–3 года), то это спекулятивная стратегия, которая вероятна только на скоро растущем рынке. При инвестиции в строящуюся недвижимость(объекты первичного рынка), особенно на ранних стадиях строительства, рассчитывайте и варианты задержки сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что может значительно увеличить срок окупаемости инвестиций.

При покупке объекта на вторичном рынке его сразу же возможно сдать в аренду, соответственно, период окупаемости будет меньше.

Определитесь, на какие конкретно показатели доходности ориентировочно вы рассчитываете. За счет чего, и в какой пропорции будет генерироваться доход (капитализации объекта, арендных поступлений)? Выявите инвестиционный бюджет и его структуру. Схема финансирования приобретения возможно самая различная (личный капитал, заемный, в какой-то пропорции с ипотечным кредитованием).

При учете инвестиционного бюджета помните о дополнительных платежах (юридические и нотариальные услуги, налоги, оплата за переход права собственности, сборы за регистрацию).

Исходя из суммы предполагаемой инвестиции, необходимо изучить существующий рынок предложений, распознать сегменты и регионы, на которых цена объектов будет возрастать более высокими темпами, и организовать техническое задание для приобретения объекта инвестиций. Другими словами инвестор выбирает объекты определенного сегмента рынка и ценового уровня. Это возможно жилая либо коммерческая недвижимость: квартира, апартаменты, дом, офис, кафе, складские помещения и т. д.

Особенно принципиально важно местонахождение объекта, потому, что недвижимость, как объект инвестирования, расположенная в хорошем месте, стабильнее сохраняет шансы и свою стоимость быть снятой в аренду либо реализованной кроме того на падающем рынке. Существует множество факторов расположения, каковые очень сильно воздействуют на цена: транспортное сообщение, вид из окон, магазины, растояние до моря, социальным объектам, социальное окружение, престижность расположения, экологическая чистота и т.д. Верно говорят, что лучше купить нехороший дом, но на лучшем месте, чем лучший объект, но в нехорошем месте!

Сейчас приступаем к поиску конкретного объекта. По окончании его нахождения разработайте денежный бизнес-замысел, в котором будут отражены все прогноз и денежные потоки будущих доходов: приток денежных средств от его сдачи в расходы и аренду (на содержание объекта, налоги, оплата управляющей компании). Запомните, что неучтенные затраты смогут «съесть» вашу планируемую прибыль, и объект не сможет генерировать хороший финансовый поток, другими словами вам еще нужно будет вкладывать деньги в содержание объекта.

Шепетильно разбирайте перспективы и риски капитализации объекта инвестиций в ближайшем и отдаленном будущем. Вычислите среднее время окупаемости ваших вложений. Помните, что инвестиции в жилую недвижимость менее прибыльны, чем инвестиции в объекты коммерческой недвижимости. В случае если вас все устраивает – берите.

И, наконец, продумайте стратегию выхода из инвестиций (возврат денежных средств). Вы должны иметь замысел в то время, когда, как и кому сбираетесь реализовывать объект. К сожалению, на практике процесс продажи может продолжаться пара месяцев, а время от времени и более года.

3 Специфика инвестиций в недвижимость

Недвижимость, как объект инвестирования, имеет собственные своеобразные изюминки, главными из которых являются:

  1. Большой уровень денежных вложений.
  2. Долгий инвестиционный период, другими словами недоступность денег в течение долгого периода.
  3. Низкая ликвидность объектов недвижимости.
  4. не сильный корреляция с другими инвестиционными инструментами, что положительно отражается на динамике цены в негативные периоды – при стремительной девальвации национальной валюты и падении

    цен на инструменты фондового рынка понижение цен на недвижимость происходит в довольно долгом временном промежутке.

Существуют еще кое-какие «негативные» изюминки инвестирования в недвижимость, о которых начинающие инвесторы довольно часто забывают:

  • «Несложной» – периодическое отсутствие арендаторов, что увеличивает затраты обладателя объекта. Исходя из этого при выборе вида инвестиционной недвижимости предпочтение направляться отдавать объектам с в основном долговременной арендой.
  • Сезонные изюминки. Не получайте для сдачи в аренду объект, доходность которого зависит от сезона года.
  •  Необходимость в периодических «косметических» ремонтах его инфраструктуры и объекта. Бытует вывод, что, в один раз инвестировав в недвижимость, инвестор может ничего уже не делать. К сожалению, вам нужно будет потратить большое количество личного времени и сил, и денег на оборудование, ремонт, меблировку, управление и обслуживание вашей собственностью и периодическое общение с арендаторами и разными службами.

Если вы собираетесь инвестировать в зарубежную недвижимость, то в этом случае вам нужно учитывать множество дополнительных нюансов, ознакомиться с которыми вы имеете возможность в статье «Инвестиции в недвижимость за границей ».

4 Как положить более выгодно деньги в недвижимость?

Пара слов о доходности этого инвестиционного инструмента. В общем, инвестиции в жилую недвижимость менее прибыльны, чем инвестиции в коммерческую недвижимость. Такая тенденция характерна как для Европы, так и для России (См. табл. ниже).

Доходность в Российской Федерации немного выше – жилая недвижимость имеет доходность на уровне 5,6–6,5 %, а коммерческая – 9,25– 11,5 %, в зависимости от ее вида. Помимо этого, коммерческая недвижимость несёт меньше рисков, требует довольно меньше накладных затрат по ее содержанию и снабжает обладателю более эргономичное управление. Повысить доходность  инвестиций возможно несколькими дорогами.

Первое – инвестиции в постройку жилья на ранних этапах строительства (рытья котлована, закладки фундамента).

В этом случае рентабельность возрастает до 15–20 % в Европе и до 30–40 % в Российской Федерации (Москва). Но наряду с этим существенно возрастают риски инвестирования капитала в недвижимость, каковые могут обнаружиться в виде банкротства застройщика, несвоевременной сдачи объекта (время от времени просрочка образовывает год и больше, отделочных качества работ и низкого строительства, отсутствие обустройства территории). В этом случае нужно максимально страховать все риски (грамотное юрсопровождение сделки, тщательное изучение застройщика).

Второе – приобретение недооцененных объектов с последующим увеличением их доходности. При грамотной начальной оценке объекта и грамотном развитии уровень доходности возможно расширить на 10–15 %. Основное – выяснить размер недооцененной возможности повышения и стоимости объекта его ликвидности. Для одних объектов достаточно сделать маленькие технические усовершенствования либо косметический ремонт, для других – необходимо инвестировать в реконструкцию, повысив тем самым класс объекта, его ликвидность, а в некоторых случаях – кроме того поменять сегмент недвижимости, к примеру, перепланировать и перевести жилой дом в мини-гостиницу.

Не считая прямых инвестиций, существуют и другиеспособы инвестирования в недвижимость.К ним относятся инвестиции в закрытые ПИФы, участие в долевой постройке, приобретение жилищных сертификатов. Любой из них имеет недостатки и свои достоинства, но это тема второй статьи.

5 Как поступить во время кризиса?

Сохраняем надежду, вам стало ясно, что инвестиции в постройку различного вида недвижимости,как и инвестиции в готовый объект на вторичном рынке, требуют определённого уровня и серьёзного подхода знаний, и соответствующего капитала.Исходя из этого « инвестирование в недвижимость для чайников» – не наилучший вариант.Рекомендуемдля таких читателей более дешёвый и не требующий громадного капитала метод инвестирования в совокупность доверительного управления на рынке Форекс, инструменты которого генерируют достаточно высокую доходность. Наряду с этим инвестор имеет возможность выбора инвестиционного инструмента, контроля и срока инвестиций риска.

Многих читателей интересует вопрос: «Вкладывать ли на данный момент деньги в недвижимостьили это весьма страшно?».Вправду,с учетом стрессовой ситуации и политической неопределённости в экономике в течении второй половины 2014 года рынок инвестиций в недвижимость существенно сузился. Вкладывать деньги в условиях неопределенности – задача сложная кроме того для специалистов, не говоря уже об обывателях, каковые далеки от тонкостей инвестиционных механизмов.

По всей видимости, нас ожидает временное уменьшение спроса и цен на объекты, а ближайшее будущее рынка во многом зависит от курса рубля и стоимости одного бареля нефти. Однако, кроме того в это непростое время россияне являются активными клиентами собственности в Европе. Таких клиентов особенно большое количество в сегменте коммерческой недвижимости.

Вероятнее, это обусловлено тем, что среди российских инвесторов вложения в прибыльную недвижимость в Европе считаются действенным инструментом сохранения капитала.

Исходя из этого ответ, вкладывать ли на данный момент деньги в недвижимость либо оставаться до тех пор пока в «режиме ожидания», любой принимает самостоятельно.

Источник: pasprofit.ru

25 "АДСКИХ" стратегий инвестирования в недвижимость без вложения своих денег. Красильников Сергей

Случайный подбор статей:

Самые интересные результаты статей, подобранные именно по Вашим интересам: